서울 아파트 경매시장 ‘뜨거운 과열’… 낙찰가율 4년 만에 최고치 돌파

서울 아파트 경매시장이 과열 국면에 접어들며 낙찰가율이 2021년 이후 4년 만에 최고치를 기록했다. 정부의 토지거래허가제 확대와 대출 규제로 인해 일반 매매가 위축된 가운데, 비교적 규제가 적은 경매시장이 투자처로 주목받고 있다.

[코리안투데이] 서울 남산에서 바라본 서울시내 아파트 전경 © 현승민 기자

법원경매전문업체 지지옥션 따르면, 2025년 서울 아파트 평균 낙찰가율은 97.3%로 집계됐다. 이는 2021년(112.9%) 이후 최고치이며, 2023년(82.5%) 대비 14.8%p 상승한 수치다. 특히 10월부터 12월까지 3개월 연속으로 낙찰가율이 100%를 넘어서며 과열 양상을 더욱 분명히 했다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 10·15 대책 이후, 일반 거래에서는 관할 구청의 허가 및 실거주 요건이 요구되는 반면, 경매는 이런 규제를 회피할 수 있다는 점에서 ‘갭투자’ 수요까지 몰리고 있다. 이에 따라 서울의 아파트 거래량은 9월 8천 건 이상에서 11월 2천786건까지 급감한 반면, 같은 기간 경매 낙찰가율은 102.9%로 상승세를 나타냈다.

낙찰률과 경쟁률도 뚜렷한 상승세를 보였다. 2025년 서울 아파트 경매 물건 2,333건 중 1,144건(49%)이 낙찰되었으며, 물건당 평균 응찰자 수는 8.19명으로 2017년 이후 최고치를 기록했다. 특히 강남권과 한강벨트 지역의 선호도가 두드러졌으며, 고가 응찰이 집중적으로 나타났다.

예를 들어, 성동구 금호동3가 두산아파트(전용 60㎡)는 감정가 대비 160.2%인 13억3,750만 원에 낙찰됐고, 압구정 미성아파트는 감정가 34억 원을 훌쩍 넘는 52억822만 원에 거래돼 낙찰가율이 153.2%에 달했다. 개발 호재가 있는 성수동 청구강변아파트도 감정가의 150.6%에 낙찰됐다.

성동구는 평균 낙찰가율 110.5%로 25개 자치구 중 가장 높았으며, 강남구(104.8%), 송파구(102.9%), 광진구(102.9%) 등도 뒤를 이었다. 전통적 인기 지역이 고가 낙찰을 주도하는 양상이 이어지고 있다.

전문가들은 이러한 경매 과열이 단기적 수익을 노린 투자자들의 쏠림현상으로, 주택시장 전반에 리스크가 될 수 있다고 경고한다. 지지옥션 이주현 전문위원은 “정부 규제가 유지되는 한 경매에 대한 수요는 당분간 유지될 것”이라며 “다만 총선 전후 정책 변화에 따라 과열 흐름이 변화할 가능성도 있다”고 분석했다.

경매시장에 유입된 과도한 투자 수요는 향후 매각 불발, 시장 혼란 등 부작용으로 이어질 수 있는 만큼, 정부의 정교한 정책 대응이 요구된다. 전문가들은 중장기적 시장 안정성을 확보하기 위해 경매시장에 대한 거래·정보 투명성 제고와 투자 위험 고지 강화를 제안하고 있다.

[ 현승민 기자: ulsangangnam@thekoreantoday.com https://wiago.link/rickymoney ]