서울 아파트 월세 상승, 전세의 월세화 가속화

서울 아파트 월세가 계속 오르고 있다. KB부동산에 따르면, 2025년 12월 서울 아파트 월세지수는 131.2를 기록하며 전년 대비 10.3포인트 상승했다. 이는 통계 작성 이래 최고 수치다. 이처럼 빠른 상승세는 단순한 시장 변동이 아닌 구조적인 ‘전세의 월세화’를 의미한다는 평가다.

전세 매물의 부족과 대출 규제는 세입자들의 선택지를 줄이고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트 평균 월세는 2025년 한 해 동안 134만 원에서 147만 6천 원으로 약 13만 원 상승했다. 실제 현장에서도 월세 전환 계약은 크게 늘었다. 2025년 한 해 동안 전세에서 월세로 전환된 서울 아파트 계약은 5187건으로, 최근 5년 내 가장 높은 비중인 5.26%를 기록했다.

전문가들은 이 같은 현상이 단기적인 현상이 아닌 장기적인 구조 변화로 이어질 수 있다고 분석한다. 집주인은 보증금 반환 부담과 고금리 여건에서 안정적인 월세 수익을 선호하고, 세입자는 전세 보증금 마련이 어려워 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이다. 이로 인해 서울 아파트 임대차 시장에서는 월세가 사실상 ‘기본값’으로 자리잡고 있다.

문제는 이러한 흐름이 올해도 지속될 가능성이 높다는 점이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 2026년 1월 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 2677건으로, 지난해 6월 대비 8.7% 줄었다. 여기에 서울 아파트 입주 물량도 전년 대비 48% 감소한 1만 6412가구에 그칠 것으로 전망된다. 수도권 전체 입주 물량 또한 28% 감소할 것으로 보인다.

[코리안투데이] 부동산 중개업소 전,월세 매물 정보 © 현승민 기자

정부의 수요 억제 정책과 대출 규제는 시장 유동성을 크게 위축시켰다. 전세 매물이 잠기고, 세입자들은 자금 여력 부족으로 월세로 밀려나는 구조가 고착화되고 있다. 월세 전환이 가속화되면서 월세 거래 비중은 전국 주택 거래의 62.7%, 서울 아파트 거래의 47.9%까지 치솟았다.

전문가들은 이 같은 구조가 중·저소득층의 주거 안정성을 심각하게 위협할 수 있다고 경고한다. 대한건설정책연구원은 최근 보고서를 통해 “전세자금 조달이 어려운 계층을 중심으로 월세 전환이 심화될 경우, 주거비 부담이 장기화될 가능성이 높다”고 밝혔다.

서울 아파트 월세 상승과 전세의 월세화는 단기적 이슈가 아니다. 실수요자 보호를 위한 정부의 적극적 개입과 금융 제도 개선이 없다면, 주거 양극화는 더욱 가속화될 수밖에 없다.

[ 현승민 기자: ulsangangnam@thekoreantoday.com https://wiago.link/rickymoney ]