상가를 둘러싼 분쟁은 단순한 계약 문제가 아니다. 누수 하나, 수리비 몇 백만 원을 둘러싼 책임 공방이 생계와 직결된 갈등으로 번지는 일이 비일비재하다. 계약 종료를 앞두고 원상회복 범위를 놓고 다투거나, 임대료 인상과 해지를 둘러싼 해석 차이로 법적 분쟁까지 이어지는 사례도 적지 않다. 이런 상황에서 소상공인과 임대인 모두가 참고할 만한 ‘현실적인 해결 창구’가 성과를 내고 있다. 서울시가 운영 중인 상가임대차 상담·분쟁조정 제도다.
 [코리안투데이] 상가임대차 상담 · 분쟁조정 제도 홍보 이미지 (사진=내손안에서울) © 변아롱 기자 |
서울시는 상가임대차 시장의 안정과 소상공인 권익 보호를 위해 상가임대차 관련 무료 상담과 분쟁 조정을 상시 지원하고 있다. 단순 법률 안내를 넘어, 실제 현장을 확인하고 당사자 간 합의를 이끌어내는 ‘조정 중심’ 방식이 특징이다. 특히 소송으로 가기 전 단계에서 갈등을 정리해 시간과 비용을 줄인다는 점에서 현장 체감도가 높다.
대표적인 조정 사례도 있다. 임대계약 종료를 앞둔 학원 원장 A씨는 30년이 넘은 노후 건물의 이중창 유리 균열을 두고 임대인과 책임 공방을 벌였다. 임대인은 임차인의 사용 책임을 주장했고, 임차인은 건물 노후에 따른 하자라고 맞섰다. 결국 A씨는 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청했다. 조정부는 건축 전문가와 함께 현장조사를 진행했고, 노후도와 구조적 특성을 종합적으로 검토한 뒤 임대인 부담을 권고했다. 양측이 이를 수용하면서 분쟁은 소송 없이 마무리됐다.
 [코리안투데이] 2023~2025년 상가임대차 분쟁 유형 그래프(사진=내손안에서울) © 변아롱 기자 |
수치로도 효과는 분명하다. 서울시에 따르면 지난해 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 분쟁 가운데 조정이 개시된 107건 중 89건이 합의로 종결됐다. 합의율이 80%를 넘는 셈이다. 분쟁 유형을 보면 ▴수리비(누수 포함)가 52건으로 가장 많았고 ▴계약해지 50건 ▴임대료 39건 ▴원상회복 24건 순이었다. 대부분 책임 범위와 비용 부담을 둘러싼 갈등으로, 법 조항만으로는 명확히 가르기 어려운 사안이 다수였다.
서울시는 이런 특성을 고려해 ‘맞춤형 조정’ 방식을 운영하고 있다. 누수 책임이나 원상회복 범위처럼 사실관계가 핵심인 사건은 상대방 동의를 얻어 전문가 현장조사를 실시한다. 건축사·변호사 등으로 구성된 조사 인력이 구조, 노후 상태, 사용 흔적 등을 직접 확인하고 이를 바탕으로 책임 분담안을 제시한다. 실제로 현장조사가 이뤄진 사건에서는 감정적 대립이 줄고 합의 가능성이 높아졌다는 게 서울시의 설명이다.
조정 방식도 사건 성격에 따라 나뉜다. 쟁점이 비교적 단순하거나 대면 조정이 부담되는 경우에는 ‘전화 알선조정’을 통해 평균 20일 이내에 신속히 조율한다. 반면 계약해지나 원상회복처럼 이해관계가 복잡한 사안은 평균 2시간 내외의 ‘대면 조정’을 진행한다. 조정위원이 양측 의견을 충분히 듣고, 쟁점을 정리한 뒤 현실적인 조정안을 제시하는 방식이다.
절차 자체가 어렵게 느껴지는 시민을 위한 지원도 있다. 조정 신청서 작성이나 구비서류 준비가 막막한 경우, 전문 상담위원이 ‘조정신청 대행서비스’를 제공한다. 초기 상담부터 조정 신청, 절차 안내까지 원스톱으로 연결해 주는 방식으로, 법률 지식이 부족한 소상공인도 부담 없이 이용할 수 있도록 했다.
서울시는 분쟁 예방에도 힘을 쏟고 있다. 반복적으로 발생하는 분쟁 유형과 실제 해결 사례를 정리해 유튜브 채널과 상가임대차 상담센터 누리집을 통해 공개한다. 임대차 계약 전이나 분쟁 초기 단계에서 참고할 수 있도록 정보를 축적·공유하는 것이다. 이는 ‘분쟁 발생 후 대응’에서 ‘사전 예방’으로 정책 무게중심을 옮기려는 시도로 해석된다.
서울시 관계자는 “상가임대차 분쟁은 계약서 문구만으로 해결하기 어려운 경우가 많다”며 “현장에서 사실관계를 확인하고 당사자 입장을 충분히 듣는 조정 과정이 무엇보다 중요하다”고 말했다. 이어 “앞으로도 단계별 조정을 통해 갈등을 조기에 풀고, 임대인과 임차인이 소송 전 합의에 이를 수 있도록 제도를 지속적으로 고도화하겠다”고 밝혔다.
상가 임대차 분쟁은 개인의 문제가 아니라 지역 상권의 안정성과도 직결된다. 소송으로 장기화될수록 비용은 커지고, 결국 공실과 영업 중단으로 이어질 가능성도 높다. 무료 상담과 조정 제도는 이런 악순환을 끊는 현실적인 대안이다. 분쟁의 크고 작음을 떠나, 갈등이 시작됐다면 전문가의 도움을 받는 것이 최선의 선택일 수 있다.
상가임대차 분쟁 상담이나 조정 신청은 전화 또는 온라인으로 가능하다. 전화 상담은 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 1600-0700(내선 1번)에서 받을 수 있으며, 온라인 상담은 상가임대차 상담센터 누리집을 통해 접수할 수 있다.
[ 변아롱 기자 : yangcheon@thekoreantoday.com ]
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