화정동 토지 이야기 계속됩니다

<경기도 고양시 덕양구 화정동 잡종지-계속>
   
이 경매 사건은 토지에 대해서만 경매가 진행되고 있었으므로 권리분석의 핵심은 낙찰을 받아 토지소유권을 취득할 경우 건물 소유자에 대해 법정지상권이 성립하느냐의 문제였습니다. 법정지상권이 성립한다면 건물 소유자에 대해 손해배상청구나 지료청구가 가능할 것이고 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물철거소송을 하면 된다는 결론이었습니다.

건물 소유자에게 대지 사용권이 있을 경우 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 지료를 청구할 수 있는데 토지 감정가격의 약 연7%를 지료로 인정한 대법원 판례가 있습니다. 법정지상권이 인정될 경우 토지가격을 250억원(감정가기준)으로 하여 지료를 계산해보니 약 월 1억 4,583만원이었습니다. 70-80억원을 투자해서 월 1억 4,500만원의 수익이 생긴다고 생각하니 환상적이라고 생각했지요. 지료를 2년 이상 연체하면 건물 소유자에게 지상권소멸 통고를 하고 건물철거하라고 할 수 있고 지료채권 청구 소송을 하여 승소하면 그 건물을 경매처분할 수 있다고 판단했습니다. 

한편 그 토지를 고속버스터미널로 사용하고 있으니 공공시설물이어서 건물철거가 가능할지도 문제였습니다. 제가 확인한 바로는 건물 소유자가 주식회사이고 터미널도 주식회사가 운영하고 있기 때문에 버스가 그 토지에 들어가지 못하도록 장애물을 설치해도 괜찮다는 것이었습니다. 물론 고양시에서 운영하는 터미널이라면 또 문제가 달라질 수 있었을 것입니다.

입찰해도 좋겠다고 결론을 내렸습니다. 시 선생님과 수시로 통화를 하면서 입찰하기로 결정했는데 문제는 입찰보증금이 없다는 것이었습니다. 황당하지요. 입찰보증금은커녕 현금 100만원도 없으면서 70-80억원에 낙찰받겠다고 준비하고 있었으니 …

4월 11일경 시 선생님이 제게 전화를 하여 제 고등학교 대학교 선배님인 홍○○에게 전화해서 만나보라고 하였습니다. 홍 선배님에게 자금이 좀 있으니까 빌릴 수 있으면 빌려서 입찰하라는 것이었습니다. 대학시절 안면이 있던 선배님이어서 일단 전화하니 다음날 좀 보자고 해서 4월 12일 오후 늦게 홍 선배님 사무실에 갔습니다. 제가 경매 물건에 대해서 브리핑하자 홍 선배님은 좀 생각해보자고 한 후 헤어졌습니다.

4월 13일 입찰일이 밝았습니다. 저는 의정부지방법원 경매법정으로 가면서 차 안에서 시 선생님에게 입찰보증금 준비되었는지 확인차 전화했으며 시 선생님은 다시 홍 선배님에게 전화해서 확인한 결과 어제 오후에 브리핑하고 오늘 10시까지 어떻게 입찰보증금 6-7억원을 준비하느냐, 돈을 주식에 투자해 두었는데 10시까지 현금화하지 못한다는 것이었습니다. 저는 차를 돌려서 제 사무실로 출근할까 생각하다가 입찰법정 구경이나 하고 가야겠다는 생각에 법정으로 갔습니다. 결국 다른 두 명이 입찰한 것을 확인하고 저는 사무실로 향했습니다. 두 사람이 입찰했다는 것은 제 판단이 틀리지 않았다는 증거였습니다. 아무도 입찰하지 않았다면 제 판단이 틀렸을 가능성도 크다고 생각했지요.
    
정말 황당한 얘기지요. 입찰보증금 땡전 한 푼 없이, 현장 답사 한 번 안하고, 입찰법정 한 번 가본 경험도 없으면서 2-3백억원 짜리 물건을 입찰받겠다고 했으니.

하지만 저는 최선을 다했고 공부도 많이 했고 끝까지 포기하지 않아서 시 선생님으로부터 점수도 많이 땄다고 생각했습니다. 이렇게 저의 경매 이야기가 시작되었습니다.