부동산 경매 같이 공부해요

경기도 고양시 덕양구 화정동 잡종지(약4,897㎡)
2005년 2월경에 위 물건을 발견했습니다.
한국자산관리공사에서 운영하는 온비드(http://www.onbid.co.kr/)에 접속하여 구경하던 중 위 물건을 발견했는데 2004. 12. 7. 당시 감정가 약238억원인 토지가 2005. 3. 2. 최저입찰가예정금액 약119억원으로 경매가 진행되고 있었습니다. 이 물건은 3월 2일 유찰되었고 다음 입찰예정일은 4월 6일로 잡혔습니다.

3월 17일 부동산등기부등본을 발급받아 확인해보니 서울지방법원의정부지원(현재는 의정부지방법원)에서 1998년 5월 16일에 사건번호 98타경41929호로 강제경매가 개시되었습니다. 대법원부동산경매 사이트에서 확인하니 감정가 약242억원이었는데 2005년 4월 13일에 최저매각가격 금63억5389만원에 경매가 진행될 예정이었습니다.
  
2005년 4월 초순경 고등학교 대학교 선배인 시 선생님이 제게 모처럼 전화를 하여 이런 저런 얘기를 나누다가 이 물건 경매 이야기를 하니까 큰 관심을 가졌고 적극적으로 정보를 요청해왔으며 저도 더 열심히 검토하기 시작했습니다.

개별공시지가를 확인하여 계산해보니 2004년 1월 1일 기준으로 약220억원이었습니다. 이 토지 부근 표준지(화정동 970) 공시지가를 확인하니 2004년 1월 1일 기준으로 제곱미터당 480만원이었으며 2005년 1월 1일 기준으로 제곱미터당 720만원이었습니다. 1년 사이에 1.5배 올랐으니 엄청 많이 올랐다는 느낌이었습니다. 그렇다면 이 토지의 2005년 1월 1일 기준 개별공시지가는 약330억원 정도 된다는 계산이었습니다. 330억원 땅을 70-80억원에 살 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 물론 내 수중에는 현금 100만원도 없었지요.
 
토지이용계획확인서상 중심상업지역, 도시계획시설 기타(자동차정류장), 제1종지구단위계획구역, 기타 해당사항이 없었습니다. 감정평가서에 의하면 위 대지상에는 2층 상가건물이 있었는데 터미널 사무실, 상가 등으로 이용중이었습니다.
    
부동산등기부상 권리관계는(갑구와 을구 구별없이 시간 순서대로)
1순위 근저당권 1997. 7. 21.
2순위 지상권 1997. 7. 21.(30년)
3순위 근저당권 (이하 연월일 생략)
17순위 전세권
18순위 강제경매
23순위 임의경매
30순위 근저당권 등이었습니다.
  
건물등기부를 확인해보니 1999년 4월 29일 소유권보존등기가 되었고 같은 해 5월 4일 화○○ 주식회사로 소유권이 이전되었습니다. 집합건축물대장표제부를 확인해보니 건축허가일은 1995년 8월 25일, 착공일자는 1995년 11월 27일이었습니다.
이상 제가 확인한 내용이었고 중요한 것은 권리분석이었습니다.
<다음에 계속>